Продажи жилья в США упали до минимума за 16 лет: владельцы берут кредиты под дом, а не продают

Продажи домов, уже бывших в собственности, в США опустились до самого низкого уровня за шестнадцать лет. Причина скрыта в миллионах папок с документами по ипотеке — в договорах со ставками, от которых никто не хочет отказываться. Вместо того чтобы продавать жильё, владельцы занимают деньги под его залог, не желая съезжать.

Последствия этого тупика ощущаются далеко за пределами риелторских агентств. Покупателю, который впервые приобретает жильё, приходится брать кредит почти под самую высокую ставку за весь нынешний век; владельцу дешёвой ипотеки выгодно оставаться на месте, а Федеральная резервная система, которая обычно ослабляет это давление, готовится вновь его усилить.

Продажи обрушились, а цены почти не изменились

National Association of Realtors сообщила, что в октябре продажи домов, уже бывших в собственности, снизились до годового темпа в 3,75 миллиона — на 5,5% по сравнению с сентябрём и на 8,8% по сравнению с годом ранее. Это самый низкий показатель с августа 2010 года. Продажи сократились на Среднем Западе, Юге и Западе, а на Северо-Востоке остались без изменений. Цены почти не дрогнули: медианная цена продажи составила 416 700 долларов — немного больше, чем год назад.

Главный экономист этой отраслевой ассоциации Лоуренс Юн (Lawrence Yun) объяснил ситуацию ипотечными ставками, которые «поднялись до самого высокого уровня с 2000 года, если не считать одного месяца в 2023-м». Средняя ставка по ипотеке с фиксированным сроком на 30 лет держится около 7,2%, а после опубликованного на этой неделе отчёта об инфляции, оказавшейся выше ожиданий, за один день подскочила до 7,30%, сообщает Mortgage News Daily. Во время пандемии ставка по такому же кредиту едва превышала 3%.

Старая ипотека под низкий процент дороже переезда

По анализу Realtor.com, основанному на федеральных данных, во втором квартале ставки по 49,1% непогашенных ипотечных кредитов в США составляли 4% или меньше. Если заменить такую ипотеку новым кредитом со ставкой выше 7%, ежемесячный платёж может вырасти на сотни долларов. Поэтому владельцы, которым нужны деньги, вместо продажи жилья открывают кредитную линию под залог его стоимости. В третьем квартале задолженность по таким линиям увеличилась на 23 миллиарда долларов — это самый большой прирост с 2005 года; общий объём достиг 481 миллиарда долларов, сообщила Федеральная резервная система Нью-Йорка.

Кредиторы ощущают заморозку рынка с обеих сторон. По данным Mortgage Bankers Association, число заявок на рефинансирование оказалось на 57% ниже, чем год назад, а число заявок на покупку жилья сократилось на 18% — даже после того, как кратковременное снижение ставок вернуло часть покупателей на рынок.

Финансовая подушка в виде жилья зависит от плавающей ставки

Лоуренс Юн предлагает смотреть на ситуацию с оптимизмом. По его словам, финансовое положение большинства из 88 миллионов американских домовладельцев устойчивое, а снижение ставок могло бы высвободить значительный отложенный спрос. Главный экономист Realtor.com Даниэль Хейл (Danielle Hale) считает, что продажи не останутся на столь низком уровне. Оба прогноза предполагают, что деньги станут дешевле, но трейдеры ставят на обратное. Ставки по кредитным линиям под залог жилья обычно плавающие и, по данным Bankrate, в начале ноября в среднем составляли 7,49%. Поэтому каждое повышение ставки ФРС бьёт именно по тем владельцам, которые предпочли кредитную линию продаже дома. Общий объём задолженности всё ещё намного ниже пика 2009 года — около 714 миллиардов долларов, — но он растёт уже 18 кварталов подряд.

Эти цифры описывают проблему, характерную для США. Большинство американских ипотечных кредитов выдаётся с фиксированной ставкой на 30 лет, поэтому владельцы предпочитают переждать трудные времена, а не продавать жильё. В Великобритании, где в этом месяце Банк Англии поднял ставку до 4%, а условия ипотечных кредитов с фиксированной ставкой обычно действуют несколько лет, повышение ставок быстрее отражается на бюджетах домохозяйств.

ФРС соберётся до публикации новых данных о продажах

В октябре потребительские цены выросли на 0,4% против ожидавшихся экономистами 0,3%. Теперь трейдеры считают декабрьское повышение ставки практически неизбежным: около 88% ожидают прибавки в четверть процентного пункта, остальные — в половину пункта, согласно инструменту FedWatch компании CME. После сентябрьского повышения, первого с 2023 года, целевой диапазон базовой ставки ФРС составляет от 3,75% до 4%. Последнее в этом году заседание руководителей регулятора состоится 8 декабря, а National Association of Realtors опубликует данные о продажах за ноябрь 9 декабря.

Повышение ставки сделает новую ипотеку дороже для покупателя, а старый дом — дороже для владельца, который взял под его залог кредит, чтобы не продавать жильё.

Теги: процентные ставки, ипотека, ФРС, National Association of Realtors, жильё, рынок жилья США